参加したセミナーの内容です。
「投資を始める前に自宅を購入したが、属性的にローンが組めなかった。そこで、任売物件を購入した。すべて自前で一カ月かけてフルリフォームをかけた。まだ生まれたばかりの子供がいたが、B級品のフローリングとかホームセンターで材料買ったりとか、足場だけ職人さんに組んでもらって知り合い総出で壁にペンキを塗ったりした。
銀行は、土地だけは担保にしてお金を貸しつける。
2年間で300冊の本を読んだ。図書館で片っ端から不動産関連の本を借りてきて、タダなので適当に読みがして、良い本だけ購入して何度も読み返した。ただ図書館の本は古いので出版された年度や、その状況を考えて読むことが大切。状況は変わってしまうので、今にあてはまるかどうかは分らない。しかし、基本的なことは変わらない。路線価などの概念は変わらず使えるもの。
大切なのは、不動産だけでなくて経営とか政治・経済の本も学ぶこと。
借金はやはり怖かった。
不動産屋さんも人間なので商品券などを贈られたりしたら悪い気はしない。何でもないときに贈るのが大事。
政治が大切なのは、例えば駐車場経営に影響する。2006年の道行法の改正で路上駐車が厳しく取り締まられることになった。それがきっかけで、コインパーキング事業を始めることを思い立った。知り合いから土地を借りることができた。土地を貸す人にもメリットを作らないといけない。運営法人に入ってもらうなど。
物件は、不動産屋さんが売っている。投資家が上から目線で入るのはおかしい。嫌な人がオーナーだと管理会社も客付けをしてくれなくなる。お掃除をしてくれる方にも、事細かに指示を出すよりも、「お任せする」という姿勢を大切にしている。ペンキを塗り変える作業なども知り合いからの紹介で工務店さんをお願いした方が良い。人間関係がないとうまくいかない。
何よりチームづくりが大切。
何か売主に問題があったりして投資家が逃げていく物件があったりする。そういう物件でも、不動産屋さんを味方につけて更地にしたときの売値を聞いておくなどで、買値としてリスクのない価格を知っていれば、値下げしても買えるかどうかが分かったりする。
先に借主を決めてから購入しても良い。入口を間違わないことが大切。
勉強するだけでなく不動産屋さんに行って物件を見ることが大切。買付を入れてもやめてもいいので。
もしローンを借り換えする必要が出てきても、積算が残債より出ている物件が良い、借りかえしやすい。
コインパーキングは人が集まるところ、道が狭くて通行がしにくいところ、などは有利。お寿司屋さんとかお風呂屋さんがあるとか、マンションがあるけど駐車場がない、病院があって病院関係者の停車が予想される、など理由がある場所が良い。
借地の方がすぐに撤退できる。
場所によって台数は決まる。住宅地だと4～5台くらいか。
地方の方が、土地の値段に歪みがあるのでやりやすいかもしれない。
駐輪場をやっている人もいるが、駅前の導線を理解することが大切。
手狭になると引っ越してしまうということを防止するために物件の中にトランクルームを作っておく人もいる。
「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!」がお奨め本」
