不動産価格が下がるというのは、誰もが言っていることだけど、実際には起きてない。だけど、これが来るメカニズムには興味深いものがあってわくわくする。
これは一年前の記事ですが、まだ資金繰りに困っているプレイヤーが今年に至っても出てきているわけではないけど、郊外では個人がお金に困って比較的割安で売却をし始めているケースはあるらしい。
確かに、物件を検索すると都心はあんまり変わらないけど、横浜の南側以降になると興味をひかれるものが少しあったりする。
郊外築古から始まった値下げモードが、新築物件や、或いは都心近くの物件まで波及していくのか？それはひとえに、収益物件を所有するオーナーや、在庫を抱える業者が、今後どれだけ資金繰りに困って物件を安値で放出するかにかかっています。
彼らの希望する価格で買い取ってくれる人は、すでに減っていますが、持ち主が資金的に持ち堪えられれば、物件を市場に出す必要はないので、価格は高止まりします。現時点で、都心物件を持ってるオーナーが資金的に困ってるふうには見えないので、高止まりでしょうね。
・今夏以降、郊外の条件の悪い物件は値崩れがみられる。
・その値下がりが、都心近くの物件や、郊外でも条件の良い（新築、駅近）の物件に波及するかといえば、短期的にはNO。多分、時間かかると思う。でも中長期的には、賃貸アパート系はいずれかの時点で調整局面を迎えると思います。どのデータをみても、
【物件価格が高すぎる＝利回りが低すぎる】
・人口増えず、家賃も上がってないのに、賃貸物件つくりすぎて、空室が増えて、
・賃貸経営のリスクが高まっているのに、利回り・収益性が低くなっているのですから、
いつ、どのようなかたちで「逆回転」するのかはなかなか予測できませんが、もしそうなった場合は、
・量的拡大を目指していたアパート建売業者、転売業者
・融資をあてにして収益物件をガンガンすすめていた仲介業者やコンサル
は、大量の在庫かかえて、一気に商売厳しくなるんでしょうね。
逆に、いまの時期こそ、（アパート建てれば売れると分かっていながら）あえて供給数を一定規模に抑えて、管理とか仲介など、堅い商売に力点を置いてる業者が、今後もしぶとく生き残っていくような気がします。
また、以下の記事も興味深い、激しく値下がりはないだろうというもの。
３０年前と違って、今の日本は明らかに不動産バブルではなく、グローバルマネーの入る一部都心物件や、地主・サラリーマンが緩い融資受けて買いまくった収益物件を除けば、実需層の購買力と物件価格が、それなりにバランスしている状態と思われるので、マーケット全体が「一気に連鎖的に不動産バブル崩壊」になるとは考えられず、通常の７~１０年サイクルで２０％程度の上げ下げをする位の値動きに留まるでしょう。そのなかで、世の中の価値観として「利便性重視の都心・駅近シフト」は続いていくので、今はちょっと高いけど、少し安くなったタイミングで、都心・駅近を外さずに良い物件を仕込むのが投資のセオリーかと思います。
また、割安で放置されがちな築古マンションのリフォームという手段は、高騰する新築マンションとの価格差を産めるような作戦をとれば投資妙味があるらしく、興味をひかれる。
千代田区と中央区と台東区がせめぎ合う地域。山手線の秋葉原や神田から徒歩10分圏内であるほか、浅草橋、馬喰町（JR）、東日本橋、馬喰横山、岩本町（都営）、小伝馬町（東京メトロ）と、歩いていける駅が非常に多彩なのがポイント。東京駅から2km圏内。
ここで新築を買うと、千代田区最安値とはいえ20坪で7000万超。でも中古に目を向ければ築13年が4割引の単価で買え、アドレスも中央区。現況賃貸中で住宅ローンが組みにくい分、すぐ住める状態より安く売り出されるのでしょうが、退去後きれいにリフォームして実需客に4000万（坪単価257万円）以上で売れると思う。
そういう視点で探してみると、東京都心部では新築と中古の間に大きな価格差があり、地価や建築コストの関係で新築が安く供給できない間は、比較的割安な中古マンションの価格が新築に引っ張られて上がる、その後も「需要>供給」の状態が続く限り上がり続けると思います。
具体的なワンルームの改修については、以下を参考に。
築古ワンルームが抱える経営リスクに給排水管の老朽化があります。
特に漏水事故は復旧に要する費用のみならず、入居者や近隣に及ぼす影響も小さくありません。
そこで、築古物件に対してスケルトン工事を実施して、給排水管等を含む設備の全面更新をしてしまうのです。
その際に3点ユニットをバス・トイレ別にして、洗濯機置き場も確保します。
スケルトン工事にはワンルームでも200万円～300万円程度みておかなければなりませんが、最近の不動産相場の高騰で価格が200万円～300万円程度上昇したワンルーム物件も少なくありません。
価格誤差の範囲内と割り切って、スケルトン工事をするオーナーさんも増えているようです。
スケルトン工事で新築状態に戻しておけば、家賃は1～2割アップしますし、何より入居付けが安心です。
さらに修繕費は当分の間発生しないため、安定したキャッシュフローが期待できるのです。
従来、敬遠されがちな築古物件でしたが、徐々に見直されるようになってくるかもしれません。
まとめると、崩壊があるとしたら、
- 世界的な貸出資金の縮小が始まり
- 日本からも外資系を中心に資金流出と手じまいが始まり
- それにつられて国内金融機関が貸出を手じまい始めたら(これが起きるかどうかが分かれ道で)
- 国内のアパート建売業者、転売業者、仲介業、コンサルがあわてて売却をはじめ
- それを引き受ける国内投資家が、世界的な株安でダメージを受けて、投資意欲が下がっていたら(これが起きるかどうかが分かれ道)
- 国内の不動産がかなり下がる。
レベル感としては、国内投資家まで波及しなければ、たぶん20-30％までで下げ止まるかと思うけど、国内投資家までダメージが進めば、40-50％までいくものもあるかもしれない。最初のショックの大きさがリーマンクラスだと認識されるかどうかで、後の影響が変わってきそうな感じがする。
だけど、通常の循環でも20-30％はあるはずなので、現金の水準をぎりぎりまで上げておいて、それまでに公庫の活用とかの学習は進めておいて、一気に活動する準備をしておくのが良いのではないか。
